Mutuo a tasso fisso

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Ma come viene determinato il tasso nel mutuo a tasso fisso? La base di partenza è il tasso di mercato IRS (tasso che puo' essere letto sui giornali economici tutti i giorni): essendo un tasso determinato dal mercato monetario, il tasso IRS è uguale per tutte le banche. Esistono diversi tassi IRS per le diverse scadenza possibili: quindi esiste un tasso IRS 10 anni, un tasso IRS 15 anni, un tasso IRS 20 anni e così via. Bisogna prendere l'IRS della durata del mutuo: quindi per un mutuo a 20 anni prenderò il tasso IRS a 20 anni. Al tasso IRS di periodo bisogna poi aggiungere lo spread, cioè quello che la banca fissa come margine di interesse per coprire i costi, il rischio di credito ed avere un guadagno. Lo spread è espresso come misura percentuale, e banche diverse applicano spread diversi.



Ad esempio, se stiamo calcolando un mutuo a 20 anni e la nostra banca applica uno spread dell'1,20%, il tasso fisso finito del mutuo sarà IRS 20 anni + 1,20%. Se alla data della stipula il tasso IRS a 20 anni è il 4,50%, il tasso fisso sarà 4,50% + 1,20% = 5,70%.
Poichè abbiamo detto che il tasso IRS è uguale in tutte le banche (in quanto tasso di mercato) la convenienza di un mutuo a tasso fisso rispetto ad un altro dipende dall'ammontare dello spread fissato dalla banca: la banca che pratica, per il mutuo a tasso fisso di una certa durata, lo spread più basso è quella che (a parità di altre condizioni, come le spese di istruttoria) offre le condizioni migliori (taeg più basso).

Individuare il mutuo più conveniente

Le voci di costo del mutuo sono diverse: tasso annuo nominale applicato (tasso irs + spread), spese di istruttoria, assicurazioni obbligatorie. Di norma il mutuo con il minore spread è il più conveniente. In ogni caso, per fare un confronto preciso basta guardare al taeg, che include tutte le possibili voci di costo del mutuo. Una volta individuato la durata del vostro mutuo a tasso fisso, scegliete quello con il taeg più basso.

Ammissibilità del mutuo a tasso fisso

Una volta individuato il mutuo a tasso fisso che vi interessa, dovrete portare la documentazione alla banca o all'intermediario creditizio che vi ha proposto il mutuo (documentazione relativa all'immobile a al vostro reddito).
Ma quali criteri vengono utilizzati per stabilire se erogare il mutuo o meno?
Tutte le banche utilizzano lo stesso criterio: inseriscono i vostri dati personali, il vostro reddito e la rata mensile in un programma di valutazione dello scoring, programma che dà l'esito (mutuo ammissibile o mutuo non ammissibile). Per valutare l'ammissibilità del mutuo (cioè per vedere se vi si puo' dare il mutuo che vi interessa) il programma valutai seguenti aspetti:
- importo della rata del mutuo rispetto al reddito di chi chiede il mutuo. La rata mensile deve di norma essere inferiore a un 1/3 del reddito netto mensile, per far si che la persona la possa pagare regolarmente e senza eccessivi affanni. Se quindi vi serve un importo elevato probabilmente dovrete allungare la durata del mutuo
- eventuale esistenza di altri finanziamenti in essere. La presenza di altri prestiti (e il loro debito residuo e la rata che generano) riducono il reddito disponibile per il pagamento della rata del mutuo
- se in passato siete falliti, siete stati protestati o siete stati cattivi pagatori (cioè non avete pagato o avete pagato in riardo altri prestiti) ottenere il mutuo diventa più difficile.
L'ammissibilità o non ammissibilità è quasi immediata.
Ricordate che il processo di scoring automatico, interrogando anche le banche dati private del sistema creditizio, considera per la valutazione anche le eventuali esposizioni debitorie che avete anche verso altre banche o finanziarie. Mentire sull'esistenza di debiti altrove, nascondere l'ammontare delle rate o l'esistenza di problemi in passato (protesti, fallimenti, pignoramenti) serve solo a perdere credibilità agli occhi dell'intermediario cui vi rivolgete per il mutuo e non aumenta la possibilità di avere l'erogazione del finanziamento.

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